Wynajem nieruchomości a prowadzenie działalności gospodarczej

radca prawny leszno

Wynajem nieruchomości a prowadzenie działalności gospodarczej

Uznanie najmy za działalność gospodarczą

W chwili obecnej coraz częściej organy podatkowe oraz, co ważniejsze, sądy administracyjne analizują stany faktyczne, dotyczące uznania najmu za działalność gospodarczą. Wątpliwości w tej kwestii dotyczą przede wszystkim zakwalifikowania najmu jako źródło przychodu bądź działalność gospodarczą.

W związku z powyższym, pragniemy podzielić się naszymi doświadczeniami obejmującymi tę tematykę, w kontekście niedawno wydanych interpretacji podatkowych, jak i wyroków sądów administracyjnych.

W tym zakresie wypowiedział się między innymi Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z dnia 8 maja 2018 r. sygn. akt II FSK 887/16 stwierdził, że najem większej liczby nieruchomości (np. lokali mieszkalnych) prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły może przesądzać o prowadzeniu działalności gospodarczej.

Dotyczy to także sytuacji, w których dana osoba nabywa lokale w celu wynajmu.

Dokonanie takiej kwalifikacji skutkuje utratą prawa do opodatkowania najmu stawką ryczałtową 8,5 % lub 12 %. W związku z czym konieczne staje się opodatkowanie środków uzyskiwanych z najmu nieruchomości na zasadach właściwych dla wykonywanej działalności gospodarczej.

Wynajem nieruchomości a prowadzenie działalności gospodarczej

Na zakwalifikowanie najmu jako wykonywanie działalności gospodarczej, a tym samym zaliczenie środków uzyskiwanych z najmu do właściwego źródła przychodu oprócz liczby wynajmowanych nieruchomości wpływa wiele czynników, na przykład:

  • ciągłość działania podatnika – przy czym przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności, np. powtarzalny najem przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter. Przy czym o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat (vide: Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 27 września 2018 r. o nr 0115-KDIT3.4011.366.2018.1.AK),
  • określenie czy podatnik podejmuje pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie najmu nieruchomości – (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą, a więc czy na przykład w sposób regularny współpracuje z pośrednictwami nieruchomości, korzysta z profesjonalnych usług marketingowych, zatrudnia kogoś do obsługi najmu (vide: Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 września 2018 r. o  nr 0113-KDIPT2-1.4011.411.2018.2.MD),
  • cel zakupu wynajmowanych nieruchomości –  np. czy wynajmowana nieruchomość została nabyta lub wybudowana de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny (vide: m.in. Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 19 stycznia 2019 r. o nr 0114-KDIP3-1.4011.613.2018.2.AC). Jako przykład może posłużyć także, interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 12 września 2018 r. o nr 0112-KDIL3-1.4011.345.2018.2.KF, w której organ stwierdził, że najem nieruchomości nabytej głównie jako lokata kapitału w celu zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych własnych oraz rodziny, jak i kosztów utrzymania siebie i rodziny, może być jedną z przesłanek za uznaniem środków z najmu jako przychód z tego źródła,
  • szczególne elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego będące efektem aktywnych działań podatnika – w tym zakresie znaczenie będzie miało, np. to w jaki sposób zostały nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem najmu (w drodze zakupu, spadku, darowizny), np. inna będzie sytuacja osoby, która zakupiła nieruchomość z przeznaczeniem na wynajem, a inna gdy nieruchomość już posiadana (np. służąca wcześniej zaspokajaniu innych potrzeb, odziedziczona, czasowo niewykorzystywana) wynajmowana jest później ze względu na potrzebę jej rozsądnego zagospodarowania,
  • okoliczności podjęcia decyzji o najmie oraz sposób i cel nabycia wynajmowanych nieruchomości – dla przykładu Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 grudnia 2018 r. o nr 0115-KDIT3.4011.507.2018.2.MPŁ.

Wynajem nieruchomości a prowadzenie działalności gospodarczej

Mając na uwadze powyższe, zakwalifikowanie najmu za działalność gospodarczą, w każdym przypadku należy oceniać indywidualnie, uwzględniając całokształt okoliczności danej sprawy oraz wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Dlatego też chcielibyśmy podkreślić, iż dokonanie takiej oceny, każdorazowo wymaga przeanalizowania indywidualnej sprawy podatnika w określonym stanie faktycznym.

Liczba mieszkań sama w sobie, nie przesądza o uznaniu najmu za działalność gospodarczą, jednakże wespół z innymi okolicznościami, może stanowić o ciągłości, która jest jedną z cech skutkujących zakwalifikowaniem środków z najmu za przychód z działalności gospodarczej na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Będziemy na bieżąco informować o aktualnych stanowiskach organów podatkowych i sądów administracyjnych w przedmiotowej kwestii.

Dodaj komentarz